江平、姚红：房屋产权到期后，政府不该收钱

安徽宿松姚氏

姚红（物权法起草者、全国人大常委会法工委原民法室主任）

姚红：如果房屋继续用作住宅，国家应放弃收钱

我简单介绍一下这个当时《物权法》149条出台背景，如果我说的不对，你们纠正。

当时起草《物权法》，涉及到这个房地关系时，我记得（室内稿）最初曾做过这样两个规定，一个规定是所谓“房随地走”，国外立法一般规定如果土地使用权人收回土地，建筑物所有权人可以取回建筑物，当时我们曾经也做过这样规定；第二个就是关于土地使用权到期以后的续期问题，由于《土地管理法》当时规定，期满前一年申请续期，除了因国家公共利益需要以外，原则上都应准许，所以我们最早（室内稿）有这样两条规定。

那么从第一方面规定来看，还没到常委会审议口就被毙了，说我们太书呆子气，太照抄外国，“国家把土地收回、建筑物取回，怎么取回？是取个砖头瓦片还是怎么着，肯定是不现实。”所以后来大家注意到《物权法》里没有这样的规定。

第二个关于土地使用权续期的规定，我们提出之后到常委会审议时，我记得有一个委员，我现在记不清是哪位委员了，提出说“建筑筑物土地使用权涉及到上亿老百姓利益，到期以后大家都续期，是一个一个续，还是整个小区续，排队都排不过来”，让我们想一个更方便老百姓的办法，所以后来《物权法》149条就规定“自动续期”，不用老百姓排队去办手续了，是从这个角度考虑。

但是续期要不要收费，当时这个问题我们也提出来了。当时认为这个问题随着经济发展再解决就行，当时认为大部分房屋都没到期，等到期以后再说，所以就把这问题留下了，所以刚才应老师说的很对，当时立法时候没说交钱，也没说不交钱。

那么最早出现这个问题是2006年，当时青岛20年到了，当时我们关注了，但是最后不了了之，我想可能是因为当时青岛没有出台一个像类似温州这样的规定，没有引起社会上那么大的震动。当然温州规定到底是不是这样？我今天早晨也听了一个新闻，说温州政府说“只是在讨论没有最后规定”，到底是怎么回事，现在各方面信息很多。

从理论上，我觉得有几个问题，首先土地所有权人收回他的土地时是否有权利要钱，我觉得首先要研究这个，但这个问题跟我们国家土地制度密切相关。我们跟国外不一样，国外所有权人取得土地之后房地基本都一体，取得了房屋所有权，一般土地所有权、使用权就拿到了，我们国家1982年《宪法》明确规定土地要么属于国家所有，要么集体所有，其他任何人、人民单位组织都不能有土地，只能取得使用权。

国家作为土地所有权人，永远掌握着房屋到期以后续期收费的权利，从理论上讲，所有权人再次出租时有权决定收不收钱，国家是不是放弃这个权利？我觉得这里要考虑。所以第一个问题是有没有权利，第二个问题是在考虑我国土地制度特点之后，国家作为权利人该如何行使权利。

第三，国家现在购买房屋价款太贵，现在至少都超过（我从网上看这不一定对）日本了，我到日本新宿去，新宿算日本最中心地区，而新宿房价相当于人民币三万元，当时我很感慨，因为那时候北京中心房价已经到了5万。所以我觉得咱们取得一个使用权，还收那么多钱，不太合理。在研究续期要不要收费的问题，这个因素应当被考虑进去。

再有，续期问题涉及到住宅、民生，对老百姓利益影响巨大，虽然从理论上说土地所有权人收回土地，再续期有权收费，但涉及到那么多老百姓利益，怎么做比较合适？能不能画一个杠杆，比如如果用以住宅而不是投资炒作，不跟老百姓收钱。

跟老百姓较什么劲啊，政府能有好么。只有事事为老百姓考虑的政府，才是得民心的政府。但是如果是用做炒作，转让之前是不是要补交土地使用权出让金，我觉得这可以考虑。就是要分情况，不能一刀切。我不了解土地政策，我纯粹在这瞎掰。（应松年：掰的好）

为什么当时（立物权法时）没有考虑，第一它涉及民生，所以必须考虑，第二涉及到国家经济发展需要，政府要办大事，要解决教育、医疗，也需要钱，咱们也得站在政府立场上考虑问题，政府钱来自方方面面。比如企业如果到70年满时续期收费，

我觉得那是正当的，因为它是商业行为，政府有权从商业行为里收取费用。那么老百姓炒作房地产，也转为商业形式，是不是有权利从这部分收钱，我觉得这些是可以考虑，是可以研究的。